屯馬綫是香港鐵路有限公司營運的通勤鐵路綫之一,連接屯門區的屯門站與沙田區的烏溪沙站,途經新界及九龍多個地區,全長56.4公里。
屯馬綫由大圍至紅磡的新建路段與原有的西鐵綫以及馬鞍山綫連接而成,於2021年6月27日全綫通車。屯馬全綫合共有27個車站,是香港最長且最多車站的鐵路路綫。其中,宋皇臺站和土瓜灣站為全新建成,連接衙前圍道、太子道西、亞皆老街、馬頭圍道及落山道等,是首次有鐵路覆蓋九龍城舊區及土瓜灣。
對於兩個新車站落成,附近商戶直言通車後人流增加,惟預計「旺丁不旺財」,並擔心業主因而加租,更有商戶表示若然加租便會結業。有人則認為屯馬綫已局部通車一年,顯徑站及啟德站附近的鋪租未有太大升幅,新車站均屬舊區,舖租升幅更有限。
時事看通識
鐵路開通 必然加租?
屯馬綫雖然於2021年6月底全綫通車,惟商戶認為,有人流並不等如生意「更上一層樓」,恐怕「旺丁不旺財」。不少商戶指,在新冠肺炎疫情下生意大受影響,很多商舖已無法支撐、結束營業。雖然期望兩個新站的啟用可帶來更多客人,帶動生意增加多一至兩成,卻又擔心「針無兩頭利」,業主會因而加租,坦言再加租將很難繼續經營。
事實上,鐵路帶來租金上漲,在通車前已經出現。受發現古蹟、工程問題等影響,屯馬線數度延遲通車,未能如期於2019年通車;然而,不少舖位卻「如期」加租。在2018年,有業主以通車為由,大幅調加九龍城某泰國餐廳的租金近四成。
屯馬綫通車改善了區內交通是不爭的事實,例如過往九龍城不時塞車,又欠缺車位,假日街上總會泊滿私家車,相信鐵路有助紓緩有關情況;而且可帶動人流,提升社區的優勢,因此調整區內租金亦有一定道理。但是除了商舖,不少區內居民亦對鐵路開通感到憂慮。有居住在土瓜灣私人屋苑的居民認為,區內交通安排在新站開通後必然有所調整,例如區內的巴士及小巴專綫減少班次,影響區內部分居民生活。
重建「大變天」 小泰國或瓦解
事實上,市區重建局早在2008年已在區內布局,在土瓜灣及九龍城陸續展開12個重建計劃,透過市區更新、車站落成,舊區即將成為鐵路沿線的中產社區。
除了市建局的重建項目,有區議員亦表示,留意到有發展商逐漸於土瓜灣區內嘗試收購。土瓜灣未來發展取決於重建進度,重建將無可避免拉高社區租金及物價,趕走原來居於當區的基層,商舖組合亦預料會出現變化。過去小商戶看準低廉租金遷入土瓜灣和九龍城,在社會演變中,小店或難敵發展洪流。
而充滿泰國風情的「小泰國」九龍城,隨着屯馬綫全線通車,租金上漲、重建發展,亦面臨瓦解的挑戰。位於九龍城衙前圍道的基督教宣道會泰人恩福堂及泰人恩福服務中心,在九龍城服務泰國人約10年的負責人表示,單計地舖,五年前九龍城約有100間泰國人店舖、餐廳,但隨着屯馬綫全線通車、重建計劃及租金上漲影響, 估計已有30間相關店舖結業。部分泰國人被迫搬離九龍城,盼望政府在發展社區的同時,盡量考慮保持地方特色。
被迫遷的不止泰國商店,更有影響社區服務。泰人服務中心原址位於沙浦道,單位被收購後只能搬離原址,而租用現時衙前圍道的新單位。負責人表示若再遇迫遷,可能要離開九龍城,無法為區內泰人持續服務。她擔心,需要求助的泰人,平日多在九龍城一帶活動,未必懂得到區外尋求協助。
港島延線 前車可鑑
每當新鐵路線通車,緊隨而來均是鐵路站附近商舖大幅加租,不過亦有九龍城及土瓜灣舖租不升反跌,升勢不如預期。從已通車數年的港島西延線及南港島線,或可得到一點啟示。
港島西延線及南港島線分別在2014至2016年通車,有區議員透露,社區面貌在通車前一、兩年起出現變化,舊區老店倒閉換來新式餐廳,有業主為牟利,大幅加租,有將車房轉租予餐廳營運,租金跳升數倍。然而,實際上鐵路熱潮未必持續長時間,只有多數的主要街道、市中心的商舖才能有持續人流和生意;數據上亦未見西環過去數年的舖租有大幅度上漲,有租予酒樓的舖位於通車後一度加租,其後回跌至通車前水平。
根據差餉物業估價署數據顯示,九龍城區整體商舖總租值平均按年下跌約5%,而抽查的九龍城區部分地舖租值,2020年度和2021年度錄得下跌4.9%至30%不等或不變。
由此可見,屯馬綫通車並非與商戶「旺丁」、「旺財」劃上等號;而九龍城及土瓜灣兩區小店的生存空間的確需要關注,政府在規劃重建及發展社區的同時,應考慮並平衡不同階層市民的生活素質和需要。
想一想:
- 試說明港鐵屯馬綫通車能提升港人生活素質的三個原因。
- 你認為政府在基建規劃上,應讓不同持分者有多大程度的參與?
港鐵屯馬綫官方網站
RTHK中文新聞:九巴稱屯馬綫開通客量挫5萬人次 一條路線或需取消
https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1601551-20210719.htm